상가 건물 임대차 계약서
완전 가이드
양식(PDF,HWP)다운로드 상가건물 임대차보호법부터 권리금까지 안내
상가건물임대차계약을 체결하려는데 법률이 어렵고 생소하여 난감하다? 그런데 어떻게 도움을 받을 수 있는지 막막하다! 법무부에서 만든 상가건물임대차 표준계약서를 사용해 보세요!!
🔥 2025 상가 임대차 계약서 완전 가이드
상가 임대차 계약은 성공적인 사업의 첫 걸음입니다! 주택 임대차와는 다른 상가만의 특별한 법적 보호와 권리를 알아야 합니다. 상가임대차보호법의 핵심부터 권리금 보호, 영업 보상까지 소상공인의 든든한 버팀목이 되어드립니다!
💡 상가 임대차 계약서란?
🎯 상가 임대차의 4가지 핵심
• 상가임대차보호법: 소상공인을 위한 특별한 법적 보호
• 권리금 보호: 영업 노하우와 단골 고객의 경제적 가치 보장
• 계약갱신청구권: 안정적인 영업 지속을 위한 10년 보장
• 임대료 상한제: 갑작스러운 임대료 폭등 방지
💰 2025년 주요 특징
• 계약갱신청구권: 최대 10년 보장 (5년 + 5년)
• 임대료 상한제: 연 9% 이내 인상률 제한
• 권리금 보호: 권리금 회수기회 보장 강화
• 영업보상: 재건축·재개발 시 영업손실 보상
⏰ 계약의 효력
• 계약기간: 원칙적으로 1년 이상
• 대항력: 사업자등록 + 건물 인도
• 우선변제권: 확정일자 + 사업자등록
• 갱신권: 계약기간 만료 전 6개월~1개월 전 통지
🌟 주택 임대차와의 차이점
• 권리금: 상가만의 특별한 권리
• 영업손실: 사업 중단에 따른 손실 보상
• 임대료 상한: 연 9% (주택은 5%)
• 갱신 기간: 10년 (주택은 4년)
✅ 상가임대차보호법 적용 대상
📋 보호 대상 상가
🏢 건물 기준
• 보증금: 수도권 9억원, 광역시 6억원, 기타 4억원 이하
• 임대료: 수도권 2,200만원, 광역시 1,500만원, 기타 900만원 이하
• 면적: 전용면적 85㎡ 이하 (약 25.7평)
• 용도: 사업용 건물 (상가, 사무실, 점포 등)
🎯 2025년 적용 기준
수도권 (서울·인천·경기)
• 보증금: 9억원 이하
• 월 임대료: 220만원 이하
• 전용면적: 85㎡ 이하
광역시 (부산·대구·광주·대전·울산)
• 보증금: 6억원 이하
• 월 임대료: 150만원 이하
• 전용면적: 85㎡ 이하
기타 지역
• 보증금: 4억원 이하
• 월 임대료: 90만원 이하
• 전용면적: 85㎡ 이하
⚠️ 제외 대상
• 국가·지방자치단체 소유 건물
• 주거용 건물 (아파트, 주택 등)
• 농업·어업·축산업용 건물
• 기준 금액·면적 초과 상가
💰 권리금의 모든 것
🎯 권리금이란?
• 정의: 임차인의 영업상 이익이나 시설·비품 등에 대한 대가
• 구성: 영업권, 시설권, 위치적 이익
• 특징: 임대인이 아닌 이전 임차인에게 지급
• 보호: 상가임대차보호법으로 회수기회 보장
💡 권리금의 종류
🏪 영업권
• 영업 노하우와 영업상 이익
• 단골 고객과 거래처
• 영업 기반과 신용
• 브랜드 가치
🛠️ 시설권
• 인테리어 및 시설물
• 기계·기구·비품
• 간판 및 장식물
• 기타 유형 자산
📍 위치적 이익
• 상권의 우수성
• 접근성 및 가시성
• 유동인구
• 교통 편의성
🛡️ 권리금 보호 제도
📋 회수기회 보장
• 임대인의 방해 금지: 권리금 회수 방해 시 손해배상
• 갱신거부 제한: 정당한 사유 없이 갱신 거부 시 권리금 배상
• 신규 임차인 소개: 임대인이 신규 임차인 소개 의무
• 합리적 기간 보장: 충분한 권리금 협상 시간 제공
⚠️ 권리금 회수 제한 사유
• 임차인의 차임 연체 (3기 이상)
• 임차인의 중대한 계약 위반
• 건물의 철거·재건축
• 임대인의 직접 사용
🔄 계약갱신청구권
⏰ 갱신 기간 및 횟수
• 최초 계약: 임의 기간 (통상 1~3년)
• 1차 갱신: 5년 (계약갱신청구권)
• 2차 갱신: 5년 (계약갱신청구권)
• 총 보장기간: 최대 10년 + 최초 계약기간
📅 갱신청구 절차
🎯 통지 시기
• 통지기간: 계약 만료 6개월~1개월 전
• 통지방법: 서면 통지 (내용증명 권장)
• 임대인 회답: 통지 후 1개월 이내
• 묵시적 갱신: 회답 없으면 갱신 간주
💰 갱신 시 임대료
• 인상 한도: 직전 임대료의 연 9% 이내
• 산정 기준: 주변 시세, 물가상승률 등 고려
• 협의 불성립: 조정 신청 또는 법원 결정
• 기존 조건: 기타 계약조건은 기존과 동일
🚫 갱신거부 정당 사유
📋 임대인 사유
• 직접 사용 필요 (6개월 이상)
• 건물 철거·재건축
• 기존 건물의 전부 수선 필요
• 법령 위반으로 행정처분
📋 임차인 사유
• 차임 3기 이상 연체
• 임대인 동의 없는 전대·양도
• 건물의 전부·일부 무단 변경
• 기타 중대한 계약 위반
📋 계약서 작성 실전 가이드
📝 기본 정보 기재
🏢 상가 정보
• 정확한 주소: 도로명주소와 지번주소
• 면적: 전용면적, 공용면적 명시
• 층수: 해당 층과 용도 구분
• 시설: 포함 시설과 부대시설
👥 당사자 정보
• 임대인: 건물 소유자 확인 (등기부등본)
• 임차인: 사업자등록 예정자
• 연대보증인: 필요 시 연대보증인
• 연락처: 정확한 연락처와 주소
💰 계약 조건
📊 임대료 조건
• 보증금: 금액과 지급 방법
• 월 임대료: 월세 또는 관리비 포함 여부
• 계약금: 통상 보증금의 10%
• 중간금·잔금: 지급 일정
📅 계약 기간
• 시작일: 사업 준비기간 고려
• 종료일: 명확한 만료일
• 갱신 조건: 갱신청구권 명시
• 조기 해지: 조기 해지 조건
💼 사업 관련 조건
• 업종: 허용 업종과 제한 업종
• 영업시간: 영업시간 제한 여부
• 간판: 간판 설치 및 광고 조건
• 시설 개조: 인테리어 공사 범위
📋 특약 사항
• 권리금: 권리금 관련 사항
• 수선 의무: 시설 수선 책임
• 보험: 화재보험 등 가입 의무
• 원상복구: 계약 종료 시 원상복구 범위
🔍 계약 전 필수 확인사항
📋 건물 상태 점검
🏗️ 건축 관련
• 건축물대장: 용도와 면적 확인
• 사용승인: 적법한 건축물인지 확인
• 용도지역: 상업지역·준주거지역 등
• 도시계획: 재개발·재건축 계획
🔌 시설 점검
• 전기: 전력 용량과 안전성
• 상하수도: 급배수 시설 상태
• 가스: 가스 공급과 안전시설
• 소방: 소방시설과 비상구
💰 권리관계 확인
📜 등기부등본
• 소유자: 임대인이 실제 소유자인지 확인
• 근저당권: 금융기관 대출 현황
• 가압류·압류: 법적 분쟁 여부
• 가등기: 소유권 변동 예정
🏪 영업 관련 확인
• 업종 제한: 건물 관리규약상 업종 제한
• 인허가: 필요한 인허가 취득 가능성
• 주차: 고객 주차공간 확보
• 경쟁업체: 동일 건물 내 경쟁업체
📊 상권 분석
🚶 유동인구
• 평일·주말 유동인구
• 시간대별 유동량
• 주요 고객층 분석
• 계절별 변동성
🏪 주변 상권
• 경쟁업체 분포
• 상권 성숙도
• 접근성 (교통, 주차)
• 향후 개발 계획
⚠️ 임대료 적정성
• 주변 시세 비교
• 매출 대비 임대료 비율
• 권리금 수준
• 관리비 등 부대비용
🛡️ 사업자등록 및 대항력
📋 사업자등록
🎯 목적
• 대항력 취득: 제3자에 대한 효력
• 우선변제권: 확정일자와 함께
• 영업 권리: 합법적 영업 근거
• 세무 신고: 사업소득 신고
📝 등록 절차
• 신청처: 사업장 관할 세무서
• 구비서류: 임대차계약서, 신분증
• 신청시기: 계약 체결 후 즉시
• 처리기간: 즉시 발급
📜 확정일자
🎯 목적
• 우선변제권 취득
• 경매 시 보증금 우선 회수
• 선순위 확보
• 권리 보호 강화
📋 발급 방법
• 발급처: 구청, 주민센터, 등기소
• 구비서류: 임대차계약서 원본
• 수수료: 무료
• 효력: 발급일 기준 선순위
💼 업종별 특별 고려사항
🍽️ 요식업
📋 인허가
• 일반음식점: 영업신고
• 휴게음식점: 영업신고
• 제과점: 영업신고
• 주류판매: 주류 판매업 신고
🏗️ 시설 기준
• 급배수 시설
• 환기 시설
• 화장실 (고객용)
• 주방 시설 기준
🛒 소매업
📦 상품 관련
• 진열 공간
• 창고 공간
• 하역 공간
• 고객 동선
👔 서비스업
🏢 사무 환경
• 사무 공간 구성
• 고객 상담 공간
• 주차 편의성
• 접근성
💅 미용업
📋 특별 요구사항
• 위생 시설
• 환기 시설
• 급배수 시설
• 폐수 처리
⚖️ 분쟁 예방 및 해결
🛡️ 분쟁 예방
📝 계약서 작성
• 표준계약서 사용
• 모든 조건 명시
• 특약사항 구체화
• 전문가 검토
📋 증거 보전
• 모든 서류 보관
• 대화 내용 기록
• 사진·영상 증거
• 제3자 입회
🏛️ 분쟁 해결 기관
📞 상담 기관
• 상가임대차분쟁조정위원회
• 소상공인시장진흥공단
• 대한법률구조공단
• 한국소비자원
⚖️ 법적 절차
• 조정 신청
• 소액심판
• 민사소송
• 강제집행
💰 손해배상
📋 권리금 관련
• 회수기회 방해 시
• 정당사유 없는 갱신거부
• 영업 방해 행위
• 계약 위반
🌟 상가 계약의 장점과 주의사항
✅ 상가 계약의 장점
🛡️ 법적 보호
• 상가임대차보호법: 소상공인 특별 보호
• 계약갱신청구권: 최대 10년 영업 보장
• 권리금 보호: 영업권 가치 인정
• 임대료 상한제: 과도한 인상 방지
💰 경영 안정성
• 장기 영업 보장
• 예측 가능한 임대료
• 권리금 회수 보장
• 영업 기반 안정
📈 사업 성장성
• 단골 고객 형성
• 지역 브랜드 구축
• 영업 노하우 축적
• 자산 가치 증대
⚠️ 주의해야 할 사항들
📋 계약 전
• 충분한 상권 분석
• 권리관계 정확한 확인
• 인허가 가능성 검토
• 초기 투자비용 계산
💰 재정 관리
• 초기 자금 여유 확보
• 월 고정비 부담 능력
• 권리금 회수 계획
• 비상 자금 준비
🏪 운영 관리
• 임대인과의 관계
• 건물 관리규약 준수
• 주변 상인과의 협력
• 지속적인 상권 모니터링
📅 계약 만료 대비
• 갱신 의사 조기 통지
• 권리금 협상 준비
• 대안 상가 물색
• 사업 전환 계획
📞 문의처 및 상담
🏛️ 주요 문의처
📱 국토교통부 콜센터 - 1599-0001
🌐 국토교통부 - www.molit.go.kr
🏪 소상공인시장진흥공단 - www.semas.or.kr
📞 상가임대차분쟁조정위원회 - 각 지역별 운영
🏢 전문 상담기관
• 소상공인시장진흥공단: 1357
• 대한법률구조공단: www.klac.or.kr
• 한국소비자원: www.kca.go.kr
• 각 지자체별 소상공인 지원센터
⏰ 상담 운영시간
• 평일: 09:00~18:00
• 소상공인 핫라인: 1357 (24시간)
• 온라인 상담: 24시간 접수 가능
• 방문 상담: 사전 예약 권장
💬 유용한 온라인 서비스
• 소상공인 원스톱 서비스
• 상가임대차 신고시스템
• 상가 실거래가 공개시스템
• 창업 교육 온라인 강의
❓ 자주 묻는 질문
Q. 상가임대차보호법 적용을 받으려면 어떤 조건이 필요한가요?
A. 보증금과 월임대료가 지역별 기준 이하이고, 전용면적이 85㎡ 이하인 상가가 대상입니다. 수도권 기준으로 보증금 9억원, 월임대료 220만원 이하입니다.
Q. 계약갱신청구권은 몇 번까지 사용할 수 있나요?
A. 최대 2회까지 사용 가능하며, 각각 5년씩 총 10년까지 보장받을 수 있습니다. 최초 계약기간과 별도로 계산됩니다.
Q. 권리금을 지급했는데 임대인이 계약갱신을 거부하면 어떻게 되나요?
A. 정당한 사유 없이 갱신을 거부한 경우 임대인은 권리금 상당액을 배상해야 합니다. 상가임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
Q. 임대료 인상은 어느 정도까지 가능한가요?
A. 연 9% 이내에서만 인상 가능합니다. 이는 직전 임대료를 기준으로 하며, 주변 시세나 물가상승률 등을 고려하여 결정됩니다.
Q. 사업자등록과 확정일자는 언제까지 해야 하나요?
A. 사업자등록은 사업 개시 전에, 확정일자는 대항력과 우선변제권을 위해 가능한 한 빨리 받는 것이 좋습니다. 특별한 기한 제한은 없습니다.
Q. 임대인이 건물을 매각하면 계약은 어떻게 되나요?
A. 사업자등록을 마치고 건물을 인도받았다면 새로운 소유자에게도 임대차 관계가 그대로 승계됩니다. 대항력이 있으면 보호받을 수 있습니다.
Q. 업종 변경이 필요한 경우 어떻게 해야 하나요?
A. 계약서상 허용된 업종인지 확인하고, 임대인의 동의를 받아야 합니다. 인허가가 필요한 업종의 경우 관련 신고·허가를 받아야 합니다.
Q. 계약 종료 시 원상복구 의무는 어디까지인가요?
A. 계약서에 명시된 범위 내에서 원상복구하면 되며, 통상적인 사용에 따른 손모는 원상복구 대상이 아닙니다. 과도한 원상복구 조건은 무효일 수 있습니다.